ضمانت اجرای ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن | عواقب حقوقی ثبت نکردن قرارداد ملکی

به گزارش نوژان مگ – با توجه به تصویب قانون «جهش تولید مسکن» و همچنین قانون «الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول»، ثبت رسمی معاملات ملکی توسط اشخاص حقیقی و حقوقی در سامانه‌های قانونی از جمله سامانه خودنویس به امری الزامی تبدیل شده است. هدف اصلی این قوانین، جلوگیری از معاملات صوری، ایجاد شفافیت در بازار مسکن و افزایش کنترل مراجع نظارتی است.

بر اساس مفاد این قوانین، عدم ثبت قراردادهای ملکی – از جمله بیع، اجاره، صلح‌نامه و سایر عقود مربوط به اموال غیرمنقول – پیامدهایی جدی به همراه دارد؛ از جمله عدم امکان اقامه دعوی در مراجع قضایی. به بیان دیگر، دعاوی مربوط به املاک بدون ثبت رسمی در سامانه مربوطه، قابلیت رسیدگی در محاکم را نخواهد داشت.

با وجود این، برخی از مالکان، خریداران و مستأجران به دلیل دغدغه‌هایی مانند مسائل مالیاتی، از ثبت قرارداد خودداری می‌کنند. غافل از اینکه این اقدام ممکن است منجر به محدودیت‌های فراوانی در زمینه‌هایی همچون دریافت وام ودیعه مسکن، ثبت‌نام فرزندان در مدارس، اخذ جواز کسب، نقل و انتقال خودرو و سایر خدمات اداری گردد. چرا که دریافت کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات، پیش‌نیاز ارائه این خدمات محسوب می‌شود.

از این رو، مستأجران و خریدارانی که به علت عدم ثبت قرارداد از سوی مالک یا مشاور املاک دچار مشکل شده‌اند، می‌توانند از طریق مراجع قانونی اقدام به ثبت شکایت و پیگیری حقوق خود نمایند. در ادامه، نحوه شکایت در این موارد و فرآیند الزام مالک به ثبت قرارداد در سامانه‌های مربوطه تشریح خواهد شد.

قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول

افزایش معاملات صوری و فعالیت افراد سودجو در حوزه املاک، موجب شد قانون‌گذار طرحی برای الزام به ثبت کلیه معاملات ملکی ارائه دهد. در این راستا، کلیه اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی مکلف شده‌اند که نقل‌وانتقالات مربوط به املاک، زمین‌های کشاورزی و سایر اموال غیرمنقول را در دفاتر اسناد رسمی و سامانه ثبت معاملات املاک به ثبت برسانند.

مطابق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن و ماده ۱ قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، هرگونه قرارداد اعم از خرید، فروش، اجاره، صلح و… باید در سامانه رسمی ثبت شود. در غیر این صورت، طرح دعاوی حقوقی و کیفری از جمله فروش مال غیر، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید و تخلیه ید در محاکم پذیرفته نخواهد شد.

ضمانت اجرای تخلف موجر از ثبت اجاره‌نامه در سامانه معاملات املاک

بر اساس بند ۲ تبصره ۹ الحاقی به ماده ۱۶۹ قانون مالیات‌های مستقیم، موجران موظف هستند قرارداد اجاره املاک مسکونی را در یکی از سامانه‌های رسمی ثبت نمایند. در صورت عدم ثبت یا ارائه اطلاعات خلاف واقع، موجر از معافیت‌های مالیاتی مندرج در تبصره ۱۱ ماده ۵۳ محروم خواهد شد.

علاوه بر آن، مراجع قضایی در هنگام رسیدگی به دعاوی مربوط به تخلیه، مطالبه اجور معوقه یا اجرت‌المثل، ملزم به بررسی ثبت قرارداد در سامانه معاملات املاک هستند. در صورت احراز تخلف، دادگاه می‌تواند موجر را به پرداخت ۵۰ درصد ارزش اجاره ملک در کل مدت قرارداد به نفع دولت محکوم کرده و موضوع را به سازمان امور مالیاتی گزارش دهد.

شایان ذکر است تمامی قراردادهایی که منجر به انتقال منافع می‌شوند – از نظر این قانون – در حکم اجاره تلقی شده و مشمول همان مقررات خواهند بود.

عواقب حقوقی و عملی ثبت نکردن قرارداد ملکی در سامانه

ثبت نکردن قراردادهای ملکی (مثل اجاره، خرید، صلح و…) در سامانه‌های رسمی مانند “سامانه خودنویس” می‌تواند برای مالک و مستأجر پیامدهای جدی داشته باشد. این عواقب را می‌توان در سه دسته اصلی طبقه‌بندی کرد:

🔹 ۱. عدم پذیرش دعوا در دادگاه

بر اساس ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن و ماده ۱ قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، اگر قرارداد ملکی ثبت نشده باشد:

• امکان طرح دعاوی حقوقی مانند الزام به تنظیم سند یا تخلیه وجود ندارد

• رسیدگی به شکایات کیفری مانند فروش مال غیر انجام نمی‌شود

• دعاوی مرتبط با اجاره‌های معوقه یا اجرت‌المثل قابل طرح نخواهند بود

🔹 ۲. محرومیت از خدمات عمومی و دولتی

در صورت نداشتن کد رهگیری ناشی از ثبت‌نشدن قرارداد، فرد نمی‌تواند از بسیاری خدمات استفاده کند، از جمله:

• وام ودیعه مسکن دریافت نمی‌شود

• ثبت‌نام مدرسه برای فرزندان دچار مشکل می‌شود

• ثبت خودرو یا جواز کسب با مانع مواجه می‌شود

🔹 ۳. محرومیت مالیاتی و جریمه برای موجر

مطابق تبصره ۹ ماده ۱۶۹ قانون مالیات‌های مستقیم، اگر قرارداد اجاره ثبت نشده باشد:

• معافیت‌ها و تخفیف‌های مالیاتی برای موجر حذف می‌شود

• جریمه‌ای معادل ۵۰٪ ارزش اجاره ملک به نفع دولت صادر می‌شود

• مراتب تخلف به سازمان امور مالیاتی گزارش می‌شود