اختلاف متراژ در معامله ملک؛ چه زمانی قرارداد قابل فسخ است؟
نوژان مگ – در معاملات ملکی، یکی از اختلافات رایج میان خریدار و فروشنده، مغایرت متراژ واقعی ملک با مساحت درجشده در قرارداد است. بر اساس ضوابط مقرر در قوانین کشور، برای این موضوع قواعد مشخصی پیشبینی شده و بسته به شرایط معامله، حق فسخ یا مطالبه مابهالتفاوت برای هر یک از طرفین در نظر گرفته شده است. آگاهی از این شرایط میتواند از بروز اختلافات جدی و طرح دعاوی طولانی جلوگیری کند.
حق فسخ خریدار در صورت کسری متراژ ملک
چنانچه ملکی با شرط مساحت معین معامله شود و پس از انجام معامله مشخص گردد که متراژ واقعی کمتر از مقدار توافقشده در قرارداد است، خریدار مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی از حق فسخ برخوردار خواهد بود. در چنین حالتی، خریدار دو انتخاب قانونی دارد:
نخست، میتواند قرارداد را فسخ کرده و کل مبلغ پرداختی را از فروشنده مطالبه کند. دوم، این امکان وجود دارد که به جای فسخ، مابهالتفاوت قیمت مربوط به کسری متراژ را بر اساس ارزش واقعی ملک از فروشنده دریافت نماید.
در صورت اعمال حق فسخ، فروشنده مکلف است علاوه بر بازگرداندن ثمن معامله، هزینههای متعارف انجام معامله از جمله حقالزحمه بنگاه املاک، هزینه تنظیم سند و سایر مخارج مرتبط را نیز به خریدار پرداخت کند؛ مشروط بر اینکه این هزینهها قابل انتساب به معامله فسخشده باشد.
وضعیت حقوقی فروشنده در صورت اضافه متراژ
اگر پس از انجام معامله مشخص شود که متراژ واقعی ملک بیش از مقدار قیدشده در قرارداد است، اینبار حق فسخ برای فروشنده ایجاد میشود. در این شرایط، فروشنده میتواند معامله را برهم بزند یا با توافق خریدار، مبلغ اضافه متراژ را بر اساس قیمت توافقی یا نظر کارشناس رسمی دریافت کند.
البته در عمل، بسیاری از اختلافات از طریق توافق طرفین و پرداخت بهای متراژ اضافی حلوفصل میشود و لزوماً به فسخ قرارداد منتهی نمیگردد.
اختلاف متراژ در قراردادهای پیشفروش ساختمان
در معاملات پیشفروش، حساسیت بیشتری نسبت به اختلاف متراژ در نظر گرفته شده است. مطابق ماده ۷ قانون پیشفروش ساختمان، اختلاف متراژ تا سقف ۵ درصد، اختلاف متعارف تلقی میشود و در این محدوده، هیچیک از طرفین حق فسخ قرارداد را نخواهند داشت.
اما اگر متراژ تحویلی بیش از ۵ درصد افزایش پیدا کند، خریدار از حق فسخ برخوردار میشود. همچنین در صورتی که متراژ نهایی کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافقشده باشد، خریدار میتواند قرارداد را فسخ کرده یا خسارت ناشی از کسری متراژ را بر اساس قیمت روز ملک مطالبه کند.
نحوه طرح دعوای فسخ به علت اختلاف متراژ
برای اعمال حق فسخ یا مطالبه خسارت، ذینفع باید دادخواست حقوقی خود را در دادگاه محل وقوع ملک ثبت کند. دادگاه با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری، متراژ واقعی ملک را بررسی کرده و احراز میکند که آیا مساحت، وصف اساسی و مؤثر در تصمیم طرفین برای انجام معامله بوده است یا خیر.
در مواردی که اثبات شود فروشنده با علم به کسری متراژ و با قصد فریب خریدار اقدام به معامله کرده است، موضوع میتواند جنبه کیفری پیدا کند و تحت عنوان تقلب یا کلاهبرداری مورد رسیدگی قرار گیرد.
راهکارهای حقوقی برای جلوگیری از اختلاف متراژ
برای پیشگیری از بروز چنین اختلافاتی، توصیه میشود قراردادهای ملکی با دقت کامل تنظیم شوند و متراژ ملک بر اساس اسناد ثبتی یا گزارش کارشناسی معتبر در قرارداد درج شود. همچنین درج شروط صریح درباره نحوه محاسبه کسری یا اضافه متراژ و آثار حقوقی آن، میتواند نقش مؤثری در کاهش اختلافات آینده داشته باشد. استفاده از مشاوره حقوقی پیش از امضای قرارداد نیز از جمله اقداماتی است که ریسک بروز دعاوی ملکی را به حداقل میرساند.
