۴ اقدام ضروری قبل از خرید ملک | راهنمای کامل استعلام سند، بدهی و صحت مالکیت
چهار اقدام ضروری پیش از خرید ملک
راهنمای کامل استعلام وضعیت سند، بدهیهای شهرداری و مالکیت
خرید ملک یکی از مهمترین تصمیمات مالی هر فرد است و کوچکترین غفلت در بررسی وضعیت حقوقی ملک میتواند پیامدهای مالی و قانونی قابل توجهی به همراه داشته باشد.
پیش از امضای هر گونه مبایعهنامه یا پرداخت وجه، ضروری است استعلامهای رسمی و قانونی انجام شود تا اطمینان حاصل گردد که ملک مورد نظر از نظر ثبتی، شهرداری و مالکیت دارای وضعیت قابل معامله است.
در این مطلب که توسط تیم تحریریه نوژان مگ تهیه شده است، قصد داریم چهار اقدام حیاتی که هر خریدار باید پیش از خرید ملک انجام دهد را همراه با روشهای حضوری و آنلاین بررسی نماییم.
۱. استعلام وضعیت رهن و توقیف ملک (بند «ز»)
روش حضوری:
با ارائه نسخه کپی سند مالکیت و مبایعهنامه به دفاتر اسناد رسمی، امکان دریافت استعلام بند «ز» فراهم میشود.
در گزارش دریافتی از سامانه ثبت اسناد و املاک کشور مشخص میگردد که آیا پلاک ثبتی:
-
در رهن بانک قرار دارد
-
توقیف قضایی یا بازداشت شده است
-
یا فاقد محدودیت بوده و قابل معامله میباشد
روش آنلاین:
استعلام وضعیت رهن یا توقیف ملک بهطور مستقیم توسط سامانهای عمومی ارائه نمیشود، اما برای بررسی وضعیت سند میتوان به سامانه زیر مراجعه نمود:
🔗 سامانه استعلام وضعیت ملک – سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
(بخش «خدمات الکترونیک ثبتی > املاک»)
۲. استعلام ممنوعالمعامله بودن فروشنده
روش حضوری:
این استعلام در دفاتر اسناد رسمی هنگام تنظیم سند انجام میشود. دفترخانه از طریق سامانههای رسمی ثبت و قوه قضائیه، وضعیت حقوقی فروشنده را بررسی مینماید و در صورت ممنوعالمعامله بودن، انتقال سند متوقف خواهد شد.
روش غیرحضوری (اپلیکیشن پیشخوان۲۴):
با استفاده از سرویس «استعلام اعتبار معاملاتی افراد / ممنوعالمعامله بودن» در پیشخوان۲۴، میتوان بهصورت آنلاین وضعیت معاملاتی طرف معامله را بررسی نمود. برای دریافت استعلام، وارد کردن کد ملی و شماره موبایل طرف معامله الزامی است.
توضیحات مهم:
-
پیشخوان۲۴ صرفاً به عنوان واسط عمل میکند و داده اصلی از سامانههای رسمی ثبت و قوه قضائیه استخراج میشود.
-
این استعلام برای بررسی اولیه مناسب است، اما اعتبار رسمی آن برای ثبت سند در دفترخانه، منوط به استعلام مجدد دفترخانه میباشد.
-
احراز هویت و تأیید طرف معامله از طریق پیامک یا سایر روشهای تأیید ضروری است؛ بنابراین نتیجهٔ استعلام معمولاً بدون اطلاع طرف معامله قابل مشاهده نیست.
🔗 سرویس استعلام ممنوعالمعامله بودن – پیشخوان۲۴
۳. استعلام بدهیهای شهرداری و دریافت مفاصا حساب
روش حضوری:
با ارائه کپی سند مالکیت به دفاتر خدمات الکترونیک شهر (شهرداری) میتوان استعلام عوارض و بدهیهای ملک را دریافت نمود. این استعلام شامل موارد زیر است:
-
عوارض نوسازی
-
عوارض پسماند
-
عوارض آموزش و پرورش
-
بدهیهای جرائم ساختمانی یا پایانکار
در صورت وجود بدهی، دریافت مفاصا حساب الزامی است تا دفترخانه امکان انتقال رسمی سند را داشته باشد.
روش آنلاین:
سرویسهای آنلاین امکان استعلام و پرداخت عوارض را فراهم میسازند:
رسید پرداخت و کد رهگیری مفاصا حساب باید نزد خریدار محفوظ بماند و در دفترخانه ارائه گردد.
۴. استعلام صحت سند و وکالتنامه (در معاملات وکالتی)
روش حضوری:
با مراجعه به دفترخانه و درخواست گزارش ثبتی، مشخص میشود که:
-
سند مالکیت به نام چه شخصی ثبت شده است
-
وکالتنامه معتبر یا باطل است
-
سند از نوع تکبرگ یا دفترچهای میباشد
روش آنلاین:
اصالت سند و وکالتنامه از طریق سامانه رسمی سازمان ثبت قابل بررسی است:
-
🔗 سامانه استعلام اصالت اسناد رسمی
با وارد کردن کد یکتای سند یا شماره دفترخانه و شناسه وکالتنامه، اصالت سند قابل تأیید میباشد.
چکلیست پیش از خرید ملک
☑️ استعلام بند «ز» (رهن و توقیف)
☑️ استعلام ممنوعالمعامله بودن فروشنده (حضوری و پیشخوان۲۴)
☑️ دریافت مفاصا حساب شهرداری
☑️ بررسی اصالت سند در سامانه ثبت
☑️ کنترل اعتبار و وکالتنامه
☑️ اطمینان از وجود پایانکار و گواهی عدم خلافی
☑️ بررسی دقیق مبایعهنامه توسط مشاور املاک معتبر
☑️ مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری (در معاملات بزرگ)
بند پیشنهادی جهت قید در مبایعهنامه
فروشنده متعهد میگردد که ملک مورد معامله فاقد هرگونه رهن، بازداشت یا بدهی به بانک و شهرداری بوده و در صورت اثبات خلاف آن، خریدار حق فسخ قرارداد دارد . همچنین فروشنده اقرار مینماید که ممنوعالمعامله نبوده و مالکیت وی مورد تأیید مراجع ثبتی است.
سخن پایانی
پیش از انجام هرگونه معامله ملکی، انجام استعلامهای رسمی از مراجع قانونی مانند سازمان ثبت اسناد و املاک، شهرداری و دفاتر اسناد رسمی ضروری است. استفاده از خدمات مشاوران املاک دارای کد رهگیری معتبر، بررسی پایانکار ساختمان، صحت و اصالت سند ، وکالتنامه و دریافت مفاصاحسابهای مربوط به شهرداری، از مهمترین اقداماتی است که از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری میکند. همچنین در معاملات با مبالغ بالا، مشاوره با وکیل پایهیک دادگستری توصیه میشود تا تمامی مفاد قرارداد از نظر حقوقی و ثبتی بهدرستی تنظیم گردد. در نهایت، تمامی مدارک، رسیدها و استعلامهای دریافتشده باید بهصورت چاپی یا دیجیتال نگهداری شود تا در صورت بروز اختلاف، مستندات کافی در اختیار خریدار باشد.
