ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها: بررسی جزئیات و مراحل بازسازی
ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها چیست؟ (الحاقی 1376/03/11)
اگر سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تشخیص دهند که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا ساختمان به شدت فرسوده شده و خطر مالی و جانی ایجاد میکند، و در صورتی که اکثریت مالکان قسمتهای اختصاصی با بازسازی موافق نباشند، مالکان خواهان بازسازی میتوانند با حکم دادگاه و تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالکان مخالف، بازسازی را انجام دهند. پس از اتمام بازسازی، سهم هر مالک از ساختمان و هزینههای انجام شده تعیین میشود و سهم مالکان مخالف به اضافه هزینه اجاره مسکن از اموال آنها از جمله واحدشان برداشت خواهد شد. اگر در انتخاب کارشناسان توافقی صورت نگیرد، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیئت مدیره، کارشناسان را انتخاب خواهد کرد.
1. مفهوم عمر مفید ساختمان:
عمر مفید ساختمان به مدت زمانی اشاره دارد که از احداث آن گذشته و دیگر قابل سکونت نیست. این مدت میتواند به دلایل مختلفی از جمله فرسودگی سازه، مشکلات ساختاری، و یا نیاز به بهروزرسانیهای اساسی مشخص شود. حتی اگر ساختمان از نظر ظاهری قابل استفاده باشد، ممکن است به دلیل مشکلات اساسی نتوان به طور ایمن از آن استفاده کرد.
2. مراحل بازسازی و تجدید بنا:
- تشخیص نیاز به بازسازی: ابتدا، باید سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری وضعیت ساختمان را بررسی کنند و گزارش دهند که آیا ساختمان به پایان عمر مفید خود رسیده است یا خیر.
- حکم دادگاه: در صورتی که تشخیص کارشناسان مثبت باشد و مالکان موافق با بازسازی نباشند، درخواست برای تجدید بنا به دادگاه ارائه میشود و دادگاه حکم میدهد.
- تأمین مسکن استیجاری: مالکان خواهان بازسازی باید مسکن استیجاری مناسب برای مالکان مخالف تأمین کنند.
- اجرای بازسازی: پس از تأمین مسکن، بازسازی ساختمان آغاز میشود.
- محاسبه هزینهها و سهم هر مالک: پس از تکمیل بازسازی، هزینهها محاسبه و سهم هر مالک تعیین میشود.
3. شرایط مخالفت با بازسازی:
- اگر مالکان مخالف با تجدید بنا، واحدهای خود را تخلیه نکنند، مدیران مجموعه باید مسکن استیجاری مناسبی برای آنها تأمین کنند.
- در صورت عدم تخلیه واحدها، دادگاه با درخواست مدیر ساختمان اقدام کرده و دستور تخلیه صادر میکند.
4. تبصرهها و نکات قانونی:
- تبصره ۱: مدیران مجموعه میتوانند به نمایندگی از مالکان تمامی اقدامات مربوط به تجدید بنا را انجام دهند.
- تبصره ۲: اگر مالکی از تخلیه واحد خود امتناع کند، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل پس از تأمین مسکن مناسب دستور تخلیه را صادر میکند.
5. موارد مهم در انتخاب کارشناسان:
- در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیئت مدیره کارشناسان را انتخاب خواهد کرد.
- کارشناسان باید دارای تخصص و اعتبار کافی در زمینه ارزیابی ساختمانها باشند.
6. نقش مدیر ساختمان:
مدیر ساختمان نقش کلیدی در فرآیند بازسازی دارد و باید با هماهنگی با سایر مالکان و مقامات قضائی، کلیه مراحل قانونی و اجرایی را پیگیری کند.
نمونه رأی دادگاه مربوط به اجرای ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها
رأی دادگاه بدوی
در خصوص دعوی آقای الف.ح. مدیرعامل ساختمان با وکالت آقای ژ.الف. علیه خانم ه.ز. به خواسته الزام خوانده به ایفای تعهد مبنی بر تخلیه آپارتمان در اجرای ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها، به شرح زیر:
مجتمع مسکونی مورد نظر دارای ۲۱ واحد بوده و به دلیل قدمت زیاد، با موافقت ۲۰ واحد، تخریب و نوسازی آن آغاز شده است. طبق صورت جلسه مورخ ۵/۹/۹۲، کلیه مالکین توافق کرده بودند که آپارتمانهای خود را تخلیه و تحویل سازنده دهند. متأسفانه، برخلاف سایر مالکین، خوانده علیرغم موافقت قبلی، به بهانههای مختلف از ایفای تعهدات خود امتناع کرد.
در نتیجه، درخواست الزام خوانده به ایفای تعهد و تخلیه آپارتمان مطابق ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها مطرح شد. نظر به این که خوانده موظف به اجرای تعهدات قانونی خود طبق صورت جلسه مورخ ۵/۹/۹۲ و مقررات مواد ۱۰، ۲۱۹، ۱۲۵۷ و ۱۲۵۸ قانون مدنی و ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها میباشد، موضوع به سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری جهت بررسی عمر مفید ساختمان و فرسودگی کلی آن ارجاع شد.
کارشناسان در نظریه مورخ ۱۱/۱۲/۹۲ اعلام کردند که اسکلت ساختمان بر اساس آییننامههای قدیمی طراحی شده و در مقایسه با سازههای جدید، مقاومت کمتری در برابر زلزله دارد. همچنین مسائل ایمنی آتشسوزی نیز در این ساختمان رعایت نشده است و نگهداری آن به دلیل هزینههای زیاد و نارضایتی عمومی مقرون به صرفه نیست. بنابراین، اکثر مالکین حتی به اصلاح و تجدید رنگ نمای ساختمان و یا رنگآمیزی داخلی واحدهای خود تمایلی ندارند.
با توجه به این که نظریه کارشناسی با وضعیت موجود مطابقت دارد و ایرادات خوانده مؤثر نمیباشد، دادگاه ادعای خواهان را صحیح دانسته و مستنداً به ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها و مواد ۱۲۵۷ و ۱۲۵۸ قانون مدنی، حکم بر الزام خوانده به ایفای تعهد مبنی بر تخلیه واحد مورد نظر در قبال تأمین مسکن مناسب صادر میکند. رأی صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران میباشد.
رییس شعبه ۲۰۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
تجدیدنظرخواهی خانم ه.ز. علیه آقای الف.ح. از دادنامه شماره ۹۲۰۱۰۳۵ مورخ ۲۸/۱۲/۹۲ صادره از شعبه ۲۰۶ دادگاه عمومی تهران، که به موجب آن حکم بر الزام تجدیدنظرخواه به ایفای تعهد مبنی بر تخلیه واحد مورد نظر (واحد ۱۱ ساختمان ن.) در قبال تأمین مسکن مناسب صادر شده است، وارد و موجه تشخیص داده نشد.
رأی صادره صحیح و بدون ایراد قانونی بوده و با رعایت اصول و مقررات دادرسی صادر شده است. درخواست تجدیدنظرخواهی انطباقی با جهات مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی نداشته و تقاضای مطروحه در حدی نیست که صحت دادنامه تجدیدنظرخواسته را مخدوش نماید. لذا، تجدیدنظرخواهی غیرموجه تشخیص داده شده و با ردّ اعتراض، دادنامه معترض عنه تأیید میشود. این رأی قطعی است.
مستشاران شعبه ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
