شرایط صدور سند مالکیت در صورت انتقال ندادن ملک توسط فروشنده

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره شرایط خریدارانی که آپارتمان خود را با مبایعه‌نامه عادی خریداری کرده‌اند اما فروشنده تاکنون سند رسمی را به نامشان منتقل نکرده است، توضیحاتی ارائه کرد.

به گزارش نوژان مگ – اعظم قویدل در گفت‌وگو با ایسنا اعلام کرد: پیش از هر اقدامی لازم است بررسی شود که آیا برای آپارتمان مورد معامله، سند مالکیت رسمی به نام فروشنده صادر شده و او از انتقال آن امتناع می‌کند، یا اساساً ملک هنوز سند مالکیت ندارد. در هر یک از این شرایط، مسیر قانونی خریدار برای دریافت سند مالکیت متفاوت خواهد بود.

حالت اول: وجود سند رسمی به نام فروشنده

اگر ملک دارای سند رسمی به نام فروشنده باشد اما او حاضر به انتقال آن به خریدار نشود، خریدار می‌تواند با طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه، احقاق حق کند. در صورت تأیید صحت معامله توسط قاضی، دادگاه فروشنده را ملزم به انتقال رسمی سند کرده و پس از اجرای رأی، سند مالکیت به نام خریدار صادر خواهد شد.

حالت دوم: نبود پایان‌کار و تفکیک اعیانی

در شرایطی که ساختمان فاقد پایان‌کار شهرداری باشد و به همین دلیل تفکیک اعیانی و صدور سند رسمی برای واحدها انجام نشده باشد، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه فروشنده را ملزم به اخذ پایان‌کار، انجام تفکیک و تنظیم سند رسمی کند.

به گفته قویدل، پس از راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات غیررسمی (موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)، خریدار قادر خواهد بود ادعای مالکیت خود را در سامانه ثبت کند. در این فرآیند، شهرداری موظف است گواهی پایان‌کار را صادر کرده و میزان جریمه‌ها را مشخص کند. سپس سازمان ثبت اسناد برای هر واحد آپارتمان، سند مالکیت تفکیکی صادر خواهد کرد که در آن علت و میزان جریمه بخش اختصاصی و سهم بخش‌های مشترک درج می‌شود. انتقال سند به خریدار جدید نیز منوط به پرداخت این جریمه‌ها طبق نرخ شاخص بانک مرکزی خواهد بود.

شرایط اصلاحات و محدودیت‌ها

در مواردی که صدور پایان‌کار نیازمند اصلاحات فنی یا ساختمانی باشد، صدور سند مالکیت منوط به انجام این اقدامات و پرداخت هزینه‌های مربوط به قسمت‌های مشترک خواهد بود. بر اساس آیین‌نامه اجرایی که با همکاری وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن تهیه می‌شود، نحوه این اقدامات مشخص خواهد شد.
همچنین اگر در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری حکم قلع و قمع کامل برای یک واحد صادر شده باشد، صدور سند برای آن واحد غیرممکن است و صرفاً نام متصرف قانونی به ثبت اعلام خواهد شد.

حالت سوم: نبود سند مالکیت زمین مجتمع

قویدل در پایان خاطرنشان کرد: اگر زمین مجتمع نیز فاقد سند باشد یا فقط سند مشاعی داشته باشد، امکان تفکیک واحدها وجود ندارد. در این صورت ابتدا باید برای عرصه ملک سند شش‌دانگ اخذ شود. این موضوع از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی پیگیری می‌شود.