راهنمای کامل دریافت حکم تخلیه مستاجر در سال ۱۴۰۴
آشنایی کامل با شرایط قانونی، مراحل حقوقی، مدارک مورد نیاز و نکات کلیدی برای دریافت حکم تخلیه مستاجر در سال ۱۴۰۴ بر اساس قوانین جدید روابط موجر و مستاجر
به گزارش نوژان مگ – وقتی مالک یک ملک هستید و مستاجری که قراردادش تمام شده یا تخلف کرده، حاضر به تخلیه ملک نمیشود، لازم است مراحل قانونی دریافت حکم تخلیه را بدانید. در این مقاله جامع، تمامی مراحل، مدارک لازم، نکات حقوقی، زمانبندی و سوالات متداول را بررسی میکنیم تا بتوانید با اطمینان، ملک خود را پس بگیرید.
حکم تخلیه مستاجر چیست؟
حکم تخلیه دستوری رسمی از دادگاه است که مستاجر را ملزم میکند ظرف مدت معین، ملک را تخلیه کرده و به مالک تحویل دهد.
مهم است بدانید بدون اخذ این حکم، حتی اگر قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد، حق قانونی برای اجبار مستاجر به خروج ندارید و اقدام خودسرانه جرم محسوب میشود.
ماده ۴۹۴ قانون مدنی میگوید:
«اجاره به مجرد انقضاء مدت برطرف میشود، مگر این که به استدامهی تصرف بعد از انقضاء مدت، موجر راضی باشد که در این صورت اجاره به همان ترتیب سابق تمدید میشود.»
چه زمانی میتوانید علیه مستاجر دعوای تخلیه مطرح کنید؟
مطابق با قوانین جمهوری اسلامی ایران، در این شرایط میتوانید حکم تخلیه مستاجر را درخواست کنید:
۱. پایان قرارداد اجاره
اگر مهلت مندرج در اجارهنامه تمام شده و مستاجر همچنان ملک را تخلیه نکرده باشد، میتوانید بدون نیاز به فسخ قرارداد، مستقیماً درخواست حکم تخلیه دهید.
۲. تخلف مستاجر از مفاد قرارداد
در صورتی که مستاجر مرتکب یکی از تخلفات زیر شود، مالک میتواند قرارداد را فسخ کرده و تقاضای تخلیه نماید:
-
پرداخت نکردن اجارهبها به مدت سه ماه متوالی (ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶)
-
تغییر کاربری ملک بدون رضایت مالک
-
استفاده غیرقانونی از ملک (مثلاً تبدیل ملک مسکونی به کارگاه صنعتی بدون اجازه)
-
آسیبرساندن به ملک یا بیتوجهی به نگهداری آن
۳. نبود قرارداد کتبی معتبر
اگر اجارهنامه کتبی وجود ندارد، همچنان امکان طرح دعوی تخلیه وجود دارد. در این صورت باید از رسیدهای پرداخت اجاره یا شهادت شهود استفاده شود.
۴. فسخ قرارداد توسط دادگاه
در برخی موارد، فسخ قرارداد اجاره از طریق رای دادگاه صورت میگیرد (مثلاً تخلف مستاجر)، و سپس دادخواست تخلیه پیگیری میشود.
مراجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه مستاجر در سال ۱۴۰۴
بسته به نوع قرارداد و مبلغ اجاره، مراجع زیر صلاحیت رسیدگی دارند:
-
دادگاه صلح محل وقوع ملک برای قراردادهای رسمی یا با کد رهگیری
-
شورای حل اختلاف برای قراردادهای عادی یا املاکی با رهن کمتر از ۲۰۰ میلیون تومان
طبق ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف:
دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره مسکونی که مبلغ رهن یا اجاره کمتر از دویست میلیون تومان باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار دارد.
مدارک مورد نیاز برای ثبت دادخواست تخلیه
هنگام ثبت دادخواست حکم تخلیه، به مدارک زیر نیاز دارید:
-
سند مالکیت یا مدرک معتبر اثبات مالکیت
-
قرارداد اجاره یا رسیدهای پرداخت اجاره
-
کارت ملی و شناسنامه مالک
-
اظهارنامه رسمی ارسالی به مستاجر
-
گواهی کد رهگیری قرارداد اجاره (در صورت ثبت رسمی)
مراحل گام به گام دریافت حکم تخلیه مستاجر
گام ۱: ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر
قبل از طرح دعوا، اظهارنامهای رسمی برای مستاجر ارسال کنید که در آن اخطار دهید ظرف مدت مشخص (مثلاً ۱۰ روز) ملک را تخلیه کند. این کار سندی برای دادگاه است که مالک حسن نیت داشته و فرصت داده است.
مثال واقعی:
اگر قرارداد اجاره شما در ۱ فروردین ۱۴۰۴ به پایان رسیده، میتوانید در ۱۵ فروردین ۱۴۰۴ اظهارنامهای با مهلت ۱۰ روزه برای تخلیه ارسال کنید.
گام ۲: ثبت دادخواست تخلیه در دفتر خدمات الکترونیک قضایی
پس از گذشت مهلت اظهارنامه، باید دادخواست تخلیه را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کنید.
در متن دادخواست باید:
-
مشخصات کامل ملک
-
مشخصات مستاجر و مالک
-
شرح مختصر ماجرا و دلایل درخواست تخلیه ذکر شود.
گام ۳: پرداخت هزینه دادرسی
هزینه دادرسی دعوی تخلیه در سال ۱۴۰۴ به عنوان دعوای غیرمالی محاسبه میشود و معمولاً بین ۲۰۰ هزار تا ۵۰۰ هزار تومان است.
گام ۴: حضور در جلسه رسیدگی دادگاه
دادگاه یا شورای حل اختلاف شما و مستاجر را برای جلسه رسیدگی دعوت میکند.
شما باید:
-
اصل سند مالکیت
-
اصل یا کپی قرارداد اجاره
-
اظهارنامه
-
دلایل تخلف مستاجر (در صورت وجود)
را ارائه دهید.
گام ۵: صدور و ابلاغ حکم تخلیه
در صورت اثبات ادعاها، دادگاه حکم تخلیه ملک را صادر میکند و مستاجر موظف میشود ملک را در مدت تعیین شده تخلیه کند.
گام ۶: اجرای حکم تخلیه
اگر مستاجر علیرغم حکم قطعی تخلیه نکند، میتوانید اجرای حکم را از اجرای احکام دادگستری درخواست کنید.
مأموران اجرای احکام با حضور در محل ملک، دستور تخلیه را اجرا خواهند کرد.
زمان تقریبی برای دریافت و اجرای حکم تخلیه
| مرحله | مدت زمان معمول |
|---|---|
| صدور حکم بدوی | ۳۰ تا ۹۰ روز |
| تجدیدنظر (در صورت اعتراض مستاجر) | ۶۰ روز اضافه |
| اجرای حکم پس از قطعیت | ۱۵ تا ۳۰ روز |
بنابراین، مجموع زمان معمول از ابتدای دعوا تا اجرای حکم تخلیه بین ۳ تا ۶ ماه طول میکشد.
اشتباهات رایج مالکان در فرآیند تخلیه
-
تخلیه خودسرانه بدون حکم دادگاه (که میتواند جرم کیفری باشد)
-
نداشتن قرارداد رسمی یا کد رهگیری
-
ثبت نکردن اظهارنامه پیش از دعوا
-
نداشتن مدارک کافی در زمان دادرسی
-
عدم پیگیری به موقع جلسات و فرصتهای قانونی
سوالات متداول درباره حکم تخلیه مستاجر
آیا بدون قرارداد کتبی میتوان حکم تخلیه گرفت؟
بله، اگر قرارداد کتبی ندارید میتوانید از رسید پرداخت اجاره یا شهادت شهود برای اثبات رابطه استیجاری استفاده کنید.
هزینه دادرسی و وکالت چقدر است؟
-
هزینه دادرسی حکم تخلیه حدود ۲۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان است.
-
هزینه وکیل دعوای تخلیه بسته به تجربه و پیچیدگی پرونده بین ۱۰ تا ۳۰ میلیون تومان متغیر است.
اگر مستاجر درخواست تجدیدنظر کند چقدر طول میکشد؟
حدود ۲ ماه دیگر به روند رسیدگی اضافه میشود.
آیا مالک میتواند هزینه دادرسی و خسارت دیرکرد را از مستاجر مطالبه کند؟
بله، در صورتی که در دادگاه پیروز شود، میتواند هزینههای دادرسی و خسارت احتمالی ناشی از عدم تخلیه به موقع را از مستاجر مطالبه نماید.
۳ نظر
با سلام،طرح سوال و پاسخ هایتان بسیار عالی و سودمند است انشاله که همیشه سالم و تندرست باشید🌹
باعرض سلام خونه بنده دوطبقه طبقه همکف دادم مستاجر اینا شب ها بیدارند وروز میخوابند وشب تا صبح سرصدا آهنگ جیغ بچه بارها تذکر دادیم هم خودم که صاحب خونه هستم وهم بنگاه ولی کوش نمی کنند وکلا ۴ماه وقت دارند از این ماه ن پول قبض میده ن کرایه خونه میکه از رهن کم کن که رهن خونه کلا ۲۰میلیون با برج ۴۴۰۰ الان به خونه خسارت زده و پول تخلیه چاه قبض هم میمونه وبه بنده هم فحاشی کرده که از طریق دادگاه اقدام کردم بابت تخلیه ولی میکن اول باید برای فحاشی اینا باید یک جلسه برید وبعد ازاون اقدام کنید برای تخلیه الان نوبت دادگاه داده برای ۷/۲۷ که برج ۹وقتش تموم الان باید چکارکنم که بتونم زودتر حکم تخلیه بگیرم باتشکر
سلام
قرارداد اجاره دستی در املاک تنظیم شده که دادگاه صلح به همین دلیل ، دادخواست تخلیه رو رد کرده
چکار باید کرد که ملک تخلیه بشه