راهنمای جامع زمین‌های ریشه‌دار: وقفی، بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی و بنیاد علوی

به گزارش نوژان مگ – در بازار املاک ایران به‌ویژه شهر تهران اصطلاح «زمین‌های ریشه‌دار» برای اشاره به املاکی به‌کار می‌رود که پیشینه‌ی حقوقی ویژه‌ای دارند و مالکیت آن‌ها تحت نظارت یا در تملک نهادهای مشخصی است. این مقاله به‌صورت کاملاً عملی توضیح می‌دهد زمین وقفی چیست، املاک بنیادی چه ویژگی‌هایی دارند، و املاک مرتبط با ستاد اجرایی فرمان امام چگونه مدیریت و معامله می‌شوند؛ سپس مسیر استعلام دقیق، ریسک‌ها و نکات قراردادی را قدم‌به‌قدم ارائه می‌کند.
توصیه: پیش از انجام معامله، با وکیل متخصص ملکی و دفترخانه اسناد رسمی مشورت نمایید.

تعریف (زمین ریشه‌دار)

زمین ریشه‌دار به ملکی گفته می‌شود که پیشینه حقوقی یا نهادیِ آن باعث می‌شود انتقال مالکیت و بهره‌برداری، تابع قواعد خاص باشد؛ مثل:

• زمین‌های وقفی تحت نظارت سازمان اوقاف و امور خیریه

• املاک بنیاد مستضعفان دارایی‌های انتقال‌یافته به بنیاد پس از انقلاب اسلامی

• املاک تحت ستاد اجرایی فرمان امام اداره/واگذاری برخی اموال موضوع قوانین خاص از جمله اموال مشمول اصل ۴۹ قانون اساسی و اموال بلاصاحب/مجهول‌المالک که به تملک قانونی در آمده‌اند

انواع زمین‌های ریشه‌دار و ویژگی‌های هرکدام

 1- زمین وقفی (موقوفه)

ماهیت: ملکی که «واقف» آن را طبق وقف‌نامه برای مقاصد معین (عام یا خاص) وقف کرده است. عرصه موقوفه قابل فروش به‌صورت مالکیت مطلق نیست؛ بهره‌برداری از طریق اجاره/حق انتفاع و تحت نظارت متولی/سازمان اوقاف انجام می‌شود. در بسیاری از موارد، اعیان (ساختمان/بنای ایجادشده) قابل تملک و انتقال است، اما هر نقل‌وانتقال اعیان و هرگونه ساخت‌وساز/تغییر کاربری نیازمند اذن و مجوز از مرجع وقفی ذی‌صلاح است.

اصطلاحات کلیدی در موقوفات:

• وقف‌نامه، متولی، موقوف‌علیه، حق‌النظاره

• عرصه (زمین موقوفه) در مالکیت وقف می‌ماند؛ اعیان ممکن است در مالکیت اشخاص باشد

• پذیره/بهای اولیه و اجرت سالیانه (طبق ضوابط اوقاف) در قراردادهای بهره‌برداری رایج است

مزایا/ملاحظات برای خریدار:

• قیمت تمام‌شده معمولاً کمتر از عرصه‌های آزاد است

• به‌خاطر نیاز به مجوزهای وقفی، فرآیند اداری-حقوقی طولانی‌تر است

• عدم رعایت ضوابط اوقاف می‌تواند به ابطال معامله یا عدم تنفیذ منجر شود

 2- املاک بنیادی (بنیاد مستضعفان)

ماهیت: بخشی از املاک که پس از انقلاب به بنیاد مستضعفان منتقل و تحت مدیریت این بنیاد قرار گرفته‌اند. نقل‌وانتقال این املاک، حسب مورد، نیازمند موافقت بنیاد است. برخی املاکِ بنیادی در سال‌های بعد طی فرآیندهای قانونی به اشخاص واگذار و برایشان اسناد رسمی قطعی صادر شده است؛ در این حالت، ملک می‌تواند «آزاد» محسوب شود، اما سوابق همچنان باید بررسی شود.

نکات کلیدی:

• استعلام مستقیم از ادارات/شرکت‌های تابعه بنیاد برای احراز وضعیت ضروری است

• معامله با شخص ثالث بدون موافقت بنیاد (در املاکِ هنوز تحت مدیریت بنیاد) ریسک بالایی دارد

 3- املاک مرتبط با ستاد اجرایی فرمان امام

ماهیت: ستاد اجرایی فرمان امام، حسب قوانین و مصوبات ذی‌ربط، مدیریت و واگذاری بخشی از املاک و دارایی‌هایی را بر عهده دارد که در چارچوب قانون و احکام مراجع صالح به تملک درآمده‌اند (از جمله اموال مشمول اصل ۴۹ قانون اساسی، اموال بلاصاحب/مجهول‌المالک که وفق ضوابط تعیین‌تکلیف شده‌اند و موارد مشابه)

ملاحظات معامله:

• برای هرگونه انتقال، احراز منبع تملک و مجوز ستاد (یا واحدهای تابع) حیاتی است

• در صورت عدم اخذ مجوز لازم، ثبت و تنفیذ معامله با مشکل مواجه می‌شود

 4- املاک بنیاد علوی

زمین‌های بنیاد علوی در زمان پهلوی با نام بنیاد پهلوی شناخته می‌شدند. پس از پیروزی انقلاب اسلامی این اراضی در اختیار بنیاد مستضعفان قرار گرفت و نام آن به بنیاد علوی تغییر پیدا کرد. این زمین‌ها در اصل در زمان پهلوی از صاحبانشان به دلایل مختلف گرفته یا مصادره شدند و جزو املاک دولت قرار گرفتند. یکی از موارد مهم درباره این زمین‌ها این است که زمین‌های زیادی در مازندران خصوصا در غرب استان جزو زمین‌های بنیاد علوی هستند. مردم ساکن در این مناطق و کسانی که بخشی از زمینشان در چنین حالتی قرار دارد، معتقدند که مشکلات زیادی در زمینه خرید و فروش و دریافت سند مالکیت برای ملک یا زمین خود دارند. در شهر‌هایی همچون نوشهر و رویان نیز چنین اراضی وجود دارند و گستره زیادی از زمین‌ها جزو بنیاد علوی هستند

مقایسه سریع انواع ریشه‌ها

تشخیص ریشه ملک: مسیر استعلامِ مطمئن (گام‌به‌گام)

1. بررسی سند و پیشینه ثبتی

• سند تک‌برگ: شرح مندرجات را دقیق بخوانید؛ واژگان «وقف»، «بنیاد»، «ستاد» معمولاً در صفحه ملاحظات سوابق تاریخی یا شناسه‌های مربوطه دیده نمی‌شود؛ بنابراین به سوابق ثبتی نیاز دارید

• دفترچه‌ای/قدیمی: احتمال درج مستقیم «وقف» یا ارجاع به مرجع ناظر بیشتر است

2. استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک (بایگانی/سوابق)

• پرونده ثبتی را با شماره پلاک ثبتی اصلی/فرعی یا شناسه یکتا پیگیری کنید

• نقشه ثبتی و سابقه نقل‌وانتقال را اخذ کنید

3. مکاتبه با نهاد ذی‌ربط

• وقفی: اداره اوقاف شهرستان/منطقه و متولی منصوب در وقف‌نامه

• بنیادی: واحدهای حقوقی/املاک بنیاد مستضعفان

• ستاد اجرایی: اداره حقوقی/واحد املاک ستاد یا شرکت‌های تابعه ذی‌ربط

• بنیاد علوی: اداره بنیاد علوی منطقه

• خروجی مطلوب: نامه رسمی/گواهی وضعیت که امکان تنظیم سند را مشخص کند

4. بررسی طرح تفصیلی و ضوابط شهرداری

• حتی پس از احراز ریشه، کاربری/تراکم/عوارض را از شهرداری استعلام کنید تا از امکان ساخت‌وساز مطمئن شوید

5. تنظیم قرارداد با پوشش ریسک

• درج شرط تعلیقی: قطعی‌شدن معامله منوط به اخذ مجوز کتبی نهاد ذی‌ربط و گواهی عدم بازخواست

• وجه التزام متناسب، گارانتی استرداد وجوه در صورت عدم تنفیذ

• الزام فروشنده به ارائه کلیه استعلام‌ها و حضور در مرجع ناظر

ریسک‌های متداول و کنترل آن‌ها

• عدم تنفیذ معامله: با کسب مجوز پیشینی از نهاد مربوطه رفع می‌شود

• ابطال ساخت‌وساز: اخذ مجوز وقفی/نهادی + پروانه ساخت شهرداری را پیش از اجرا قطعی کنید

• ابهام در منبع تملک قبلی: با سوابق بایگانی ثبت و نامه رسمی نهاد روشن شود

• قیمت‌گذاری اشتباه: تعدیل قیمت به‌تناسب محدودیت‌های بهره‌برداری/انتقال

• تعارض در اسناد قدیمی: کارشناسی رسمی + نظریه حقوقی وکلای متخصص

نکات طلایی عقد قرارداد

• نوع ملک و ریشه را صریح بنویسید (وقفی/بنیادی/ستاد اجرایی)

• شماره پلاک ثبتی، حدود اربعه، مساحت، کاربری، و وضعیت عرصه/اعیان را دقیق درج کنید

• مجوز نهاد ذی‌ربط و استعلام ثبتی پیوست قرارداد شود

• شرط تعلیقی به تنظیم سند رسمی قطعی در دفترخانه معین اضافه شود

• شیوه پرداخت را مرحله‌ای کنید: بیعانه حداقلی تا زمان تنفیذ، سپس اقساط

• در موقوفه، مفاد اجاره‌نامه/اذن متولی، میزان پذیره و اجرت سالیانه روشن شود

• برای اختلافات، داوری تخصصی (نام داور یا مرکز داوری) پیش‌بینی گردد

پرسش‌های متداول

آیا زمین وقفی «قابل خرید» است؟

خرید اعراض/اعیان و اخذ حق بهره‌برداری ممکن است، اما عرصه موقوفه به مالکیت مطلق خریدار درنمی‌آید. هر نقل‌وانتقال نیازمند اذن مرجع وقفی است

آیا می‌توان زمین وقفی را «آزاد» کرد؟

در موارد خاص و طبق ضوابط، ممکن است تبدیل/تفکیک منافع یا ترتیباتی با اوقاف صورت گیرد؛ اما اصل بر بقای وقف است و حتماً باید از مرجع وقفی استعلام رسمی بگیرید

در املاک بنیادی، چه‌زمانی نیاز به مجوز بنیاد است؟

تا وقتی ملک رسماً از سوی بنیاد به‌طور قطعی واگذار نشده یا در سوابق، کنترل نهادی باقی است، نقل‌وانتقال بدون موافقت بنیاد پرریسک است

ستاد اجرایی چه نقشی در انتقال دارد؟

اگر ملک در مدیریت/تملک ستاد باشد، انتقال منوط به تأیید کتبی ستاد و احراز منبع قانونی تملک است