ثبت کدام معاملات و اقدامات حقوقی در سامانه ثبت الکترونیک الزامی است؟
با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳، ثبت برخی معاملات و اقدامات حقوقی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اجباری شده است. این قانون به منظور شفافیت بیشتر و جلوگیری از مشکلات حقوقی طراحی شده و وظایفی را برای مالکان، مشاوران املاک، دفاتر اسناد رسمی و سایر افراد مرتبط تعیین کرده است.
چه مواردی باید در سامانه ثبت شوند؟
طبق قانون، هر نوع معامله یا اقدامی که به نحوی باعث انتقال مالکیت یا حقوق مرتبط با اموال غیرمنقول شود، باید در این سامانه ثبت شود. این موارد شامل موارد زیر است:
- معاملات انتقال مالکیت یا حقوق بهرهبرداری از ملک:
این شامل مواردی است که فرد، مالکیت یا حق استفاده از یک ملک را به شخص دیگری منتقل میکند. برای مثال:- انتقال حق بهرهبرداری (مثل اجاره عمری یا استفاده موقت برای بیش از دو سال).
- انتقال حقوقی که باعث ایجاد دسترسی یا استفاده از ملک دیگری میشود (مثل حق عبور از زمین همسایه).
- وقف و رهن:
اگر ملکی وقف شود (برای استفاده خاص در امور خیریه) یا به عنوان وثیقه برای وام گذاشته شود، این موارد باید ثبت شوند. - اجارههای طولانیمدت:
قراردادهای اجارهای که بیش از دو سال اعتبار دارند، باید در سامانه ثبت شوند. - اجاره به شرط تملیک:
در این نوع قرارداد، اجارهکننده در پایان مدت قرارداد، مالک ملک میشود. این نوع معاملات نیز باید ثبت شوند. - پیشفروش ساختمان:
اگر ساختمانی در حال ساخت باشد و مالک بخشی از آن را به دیگران بفروشد، این معامله باید ثبت شود. - تعهد به انجام موارد فوق:
هر نوع تعهدی که فرد برای انجام یکی از این اقدامات داشته باشد، باید در سامانه ثبت شود.
اگر این موارد ثبت نشوند، چه اتفاقی میافتد؟
قانون برای کسانی که این موارد را ثبت نکنند، ضمانت اجراهای سختگیرانهای تعیین کرده است:
- عدم رسیدگی به دعاوی حقوقی:
اگر معاملهای ثبت نشده باشد، مراجع قضائی یا شبهقضایی به شکایات یا دعاوی مرتبط با آن رسیدگی نمیکنند. برای مثال، اگر کسی ادعا کند که ملکی را خریداری کرده ولی معامله در سامانه ثبت نشده باشد، دادگاه به این ادعا توجهی نخواهد کرد. - عدم پذیرش اسناد ثبتنشده در دستگاههای دولتی:
هیچ دستگاه دولتی، اسناد یا مدارک مربوط به معاملات ثبتنشده را قبول نمیکند. برای مثال، اگر سندی برای گرفتن مجوز یا وام نیاز باشد، تنها سندهای ثبتشده قابل قبول هستند. - شناسایی مالک قانونی:
تنها فردی که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان مالک ثبت شده است، از نظر قانونی مالک شناخته میشود.
اگر معاملهای ثبت شود ولی فرد بخواهد آن را فسخ کند، چه باید کرد؟
اگر کسی معاملهای را در سامانه ثبت کند و بعداً بخواهد آن را فسخ کند (برای مثال، به دلیل ضرر یا شرایط ناعادلانه)، باید مراحل زیر را طی کند:
- اطلاعرسانی به طرف مقابل:
ظرف ۱۵ روز از تاریخ فسخ، باید از طریق اظهارنامه رسمی، موضوع فسخ را به طرف مقابل اطلاع دهد. - مراجعه به مراجع قانونی:
ظرف ۱۵ روز پس از ارسال اظهارنامه، باید درخواست تأیید فسخ را به دادگاه یا مرجع قانونی مربوطه ارائه کند.
در معاملات زنجیرهای چه اتفاقی میافتد؟
گاهی ممکن است یک ملک چند بار معامله شود. برای مثال، شخص الف ملکی را به شخص ب بفروشد و ب همان ملک را به ج بفروشد. اگر شخص الف بخواهد معامله اول را فسخ کند:
- در صورتی که معامله ب و ج غیرقابل فسخ باشد:
ملک در حکم «تلف شده» در نظر گرفته میشود و شخص الف دیگر نمیتواند ملک را پس بگیرد. در این حالت، فقط میتواند معادل ارزش روز ملک را از شخص ب مطالبه کند. - در صورتی که معامله ب و ج قابل فسخ باشد:
اگر در معامله ب و ج، شرط فسخ وجود داشته باشد یا معامله به توافق طرفین فسخ شده باشد، شخص الف میتواند ملک را پس بگیرد.
