آشنایی با انواع اسناد ملکی: ویژگیها، کاربردها و نکات ضروری
کاملترین راهنمای انواع سند ملکی و ویژگیهای آنها
سند ملکی چیست؟
نوژان مگ – سند ملکی، مدرکی رسمی یا عادی است که نشاندهنده مالکیت فرد بر یک ملک محسوب میشود. طبق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی، هر نوشتهای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد، بهعنوان سند شناخته میشود. همچنین، بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و طبق مقررات قانونی تنظیم شوند، اسناد رسمی محسوب شده و دیگر اسناد در دسته اسناد عادی قرار میگیرند.
با توجه به این تعاریف، اسناد ملکی را میتوان به دو دسته کلی تقسیم کرد:
- اسناد رسمی: این اسناد توسط مراجع قانونی مانند اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی صادر میشوند و از بالاترین درجه اعتبار برخوردارند.
- اسناد عادی: این اسناد بهصورت غیررسمی میان اشخاص تنظیم شده و نیاز به اثبات در دادگاه دارند.
انواع اسناد ملکی و ویژگیهای آنها
۱. سند قطعی مالکیت
سند قطعی معتبرترین نوع سند برای خرید و فروش املاک است. این نوع سند که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر میشود، در دسته اسناد رسمی قرار دارد و نشاندهنده انتقال قطعی مالکیت ملک از فروشنده به خریدار است.
انواع سند قطعی:
- سند منگولهدار: در گذشته بهصورت دفترچهای و با مهر سربی (منگوله) صادر میشد و امضای متصدیان ثبت در آن وجود داشت.
- سند تکبرگ: نسخه مدرنتر اسناد قطعی که دارای شماره دفتر الکترونیکی، شماره سریال و موقعیت دقیق ملک بر روی نقشه است. در این اسناد، تمامی اطلاعات مالک، کد پستی و مشخصات دقیق ملک درج شده است.
۲. سند قولنامهای (مبایعهنامه)
سند قولنامهای یا مبایعهنامه توافقنامهای بین خریدار و فروشنده است که بهصورت دستنوشته یا در دفاتر مشاور املاک تنظیم میشود. این سند، هرچند که دارای اعتبار قانونی است، اما به دلیل نبود ثبت رسمی، احتمال ایجاد مشکلات حقوقی در آینده وجود دارد.
۳. سند رهنی
سند رهنی زمانی صادر میشود که فردی برای دریافت وام یا تسهیلات بانکی، ملک خود را بهعنوان وثیقه در اختیار بانک قرار دهد. این سند در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و تا زمان تسویه کامل بدهی در رهن بانک باقی میماند.
۴. سند وقفی
سند وقفی مربوط به املاکی است که مالک آنها را برای امور خیریه یا استفاده عمومی وقف کرده است. در این نوع اسناد، مالکیت زمین معمولاً متعلق به اداره اوقاف بوده و افراد تنها حق بهرهبرداری از آن را دارند. نقلوانتقال این املاک معمولاً شرایط و محدودیتهای خاصی دارد.
۵. سند مشاع
در حالتی که یک ملک دارای بیش از یک مالک باشد، اسناد مربوط به آن بهصورت «سند مشاع» صادر میشود. در این شرایط، هر یک از مالکان بر اساس میزان سهم خود در سند مالکیت شریک هستند و نمیتوانند بدون موافقت سایر شرکا، سهم خود را بهصورت مستقل تفکیک کنند.
۶. سند نسقی و اصلاحات ارضی
بر اساس قوانین اصلاحات ارضی، به کشاورزانی که در گذشته در اراضی متعلق به اربابها فعالیت میکردند، حقی تحت عنوان «نسق زراعی» داده شد. سند نسقی تنها حق بهرهبرداری از زمین را به رسمیت میشناسد، اما مالکیت رسمی آن را انتقال نمیدهد.
۷. سند شورایی
سند شورایی معمولاً توسط شورای محل یا دهیاریها صادر شده و نشاندهنده مالکیت فرد بر ملک است. این سند اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی دارد و برای تبدیل آن به سند تکبرگ نیاز به طی مراحل قانونی دارد.
۸. سند وکالتی
سند وکالتی در شرایطی که مالک اصلی به فرد دیگری وکالت برای خرید، فروش یا انتقال ملک دهد، تنظیم میشود. با این حال، این اسناد از نظر قانونی با ریسک همراه هستند و بهتر است قبل از خرید، مالک اصلی را در انتقال سند دخیل کنید.
۹. سند عرصه و اعیان
- سند عرصه: مربوط به زمین ملک است.
- سند اعیان: مربوط به بنای ساختهشده روی زمین است. در املاکی که سند آنها وقفی است، سند اعیان ممکن است به نام افراد ثبت شود ولی عرصه همچنان در اختیار موقوفه باقی بماند.
۱۰. سند مفروز
سند مفروز به ملکی اشاره دارد که پس از تقسیم یک زمین یا ساختمان مشاع، سهم هر مالک بهصورت مستقل مشخص شده و سند جداگانهای برای آن صادر میشود. این سند زمانی ایجاد میشود که مالکان یک ملک مشاع تصمیم به تفکیک سهم خود بگیرند.
۱۱. سند ششدانگ
سند ششدانگ نشاندهنده مالکیت کامل فرد بر تمام ملک است. این سند بیشترین اعتبار را داشته و نشان میدهد که شخص مالک تمامی بخشهای یک زمین یا ساختمان بوده و هیچ فرد دیگری در مالکیت آن سهیم نیست.
چرا انتخاب نوع سند مهم است؟
نوع سند ملکی تأثیر مستقیمی بر امنیت حقوقی مالکیت دارد. هنگام خرید یا فروش ملک، بررسی نوع سند و اعتبار قانونی آن امری ضروری است. توصیه میشود برای انجام معاملات ملکی، اسناد رسمی را انتخاب کنید تا از مشکلات حقوقی احتمالی در آینده جلوگیری شود.
نحوه تبدیل اسناد عادی به رسمی
اگر سند ملکی شما عادی است، میتوان آن را از طریق اقدامات زیر به سند رسمی تبدیل کرد:
- مراجعه به دفاتر ثبت اسناد رسمی و درخواست ثبت مالکیت
- ارائه مدارک مبایعهنامه یا قولنامهای برای اثبات مالکیت
- طی کردن مراحل استعلام و تأیید از سوی اداره ثبت اسناد و املاک
- دریافت سند تکبرگ رسمی پس از تکمیل فرآیند ثبت
جمعبندی
اسناد ملکی در انواع مختلفی وجود دارند که هرکدام ویژگیها و سطح اعتبار خاصی دارند. سند قطعی و تکبرگ معتبرترین اسناد محسوب میشوند، در حالی که اسنادی مانند قولنامهای یا نسقی محدودیتهایی از نظر مالکیت رسمی دارند. همچنین، برخی اسناد مانند سند وقفی و سند مشاع نیازمند دقت بیشتری در معاملات هستند. پیش از انجام هرگونه معامله ملکی، بررسی دقیق نوع سند و مشورت با کارشناسان حقوقی ضروری است.
۲ نظر
[…] خطخوردگی یا اشتباهات ثبتی باشند.در مقابل، سند تکبرگ اسنادی هستند که به صورت الکترونیکی و با اطلاعات دقیق و […]
[…] سند تکبرگ: شرح مندرجات را دقیق بخوانید؛ واژگان «وقف»، «بنیاد»، «ستاد» معمولاً در صفحه ملاحظات سوابق تاریخی یا شناسههای مربوطه دیده نمیشود؛ بنابراین به سوابق ثبتی نیاز دارید […]